…и немало таких, кто, купив, тут же перепродает ее (естественно, еще дороже). Одним словом? в Украине развернулась во весь размах своеобразная «квартирная лихорадка».

Ипотека – не панацея

В этой связи власть по любому удобному поводу поминает ипотеку. Государственные мужи представляют систему кредитования под залог недвижимости как едва ли не палочку-выручалочку от любых жилищных проблем.

Но что толку в ипотеке, если в государстве ничего не строится? И хотя ответственными лицами утверждается, что в Украине вот уже 3 – 4 года наблюдается строительный бум и дело только за ипотекой, никакого строительного бума и в помине нет. Ажиотаж наблюдается исключительно на вторичном рынке жилья (продажа жилищного сэконд-хенда), т.е. там, где кипит деятельность риэлтерских фирм и маклеров-одиночек.

Статистика по строительному комплексу удручает. Инвестиции в строительную отрасль страны составили в 2004 году 6,2% (4,675 млрд. грн.) от общего объема капиталовложений. Что совершенно недостаточно, чтобы сдвинуть с мертвой точки комплекс, находящийся в полураспаде. На сегодня производственные мощности украинских цементных заводов загружены на 49%. В 1990 году было произведено 22,7 млн. тонн цемента, в 2004 году – менее 11 млн. тонн. Износ основных фондов цементных предприятий Украины катастрофичный – около 70%, а средний возраст цементного завода – 56 лет.

Состояние жилищного фонда под стать состоянию производственных мощностей строительной отрасли: 56% жилья введено в эксплуатацию более 35 лет назад, около 5% – довоенные постройки. За годы независимости никто не вкладывал деньги в средний и капитальный ремонт домов.

За 2004 год было построено 6,4 млн. кв. метров общей жилой площади (в «застойном» 1985-м – 19,2 млн. кв. м ). Даже Киев, сконцентрировавший ¾ всех инвестиций, строит на 30% меньше, чем в советские времена. К слову, ошеломляет строительство социальных объектов: за прошлый год сдали в эксплуатацию всего лишь 473 больничных места, что соответствует одному небольшому больничному корпусу (в 1985-м – 11,2 тыс. ).

Поэтому ипотека есть миф, которым нас подкармливает руководство державы, не желающее вникать в актуальнейшую проблему бытия народа. Без революционного увеличения объемов строительства жилья ипотека станет лишь одним из стимулов роста цен на него.

Все выше и выше

По сведениям одного авторитетного риэлтерского агентства, стоимость столичного квадратного метра жилья начинается с 900 долларов. В тихом провинциальном Тернополе – 400 – 500 «бакинских рублей». В теперь знаменитом на всю Украину Северодонецке – $150 – 300.

Можно ли на трудовые сбережения купить в столице двухкомнатное семейное счастье стоимостью 40 тыс. баксов или за 10 тыс. в добротном (в смысле развитости инфраструктуры, наличия работающих предприятий) городе типа Северодонецка? Можно. Только вопрос упирается в количество лучших лет жизни, которое уйдет на накопление средств для совершения купчей. Напомним, средняя зарплата в стране приблизительно 600 грн. «чистыми».

Даже удачливейшему «заробитчанину», получающему в зарубежье по 600 – 800 долл. в месяц, необходимо 5 лет рабского труда, чтобы въехать в собственные 2-комнатные хрущебские хоромы губернского городка.

То, что агенты риэлтерских компаний рассказывают про рост зарплаты в стране как один из важных факторов роста цен на вторичном рынке жилья, является чепухой. Посудите сами: зарплата за последние 3 – 4 года выросла в два раза (т.е. на 300 грн.), а жилье подорожало в 6 – 10 раз.

Почему же так: страна – одна из беднейших в Европе, а цены на жилье в ней (чаще всего – отнюдь не изысканное) подпирают европейские? Ларчик открывается просто: жилье стало объектом спекулятивной коммерческой деятельности. Ведь что нужно армии маклеров и риэлтерских контор, зарабатывающих от 2 до 5% комиссионных? Чтобы цены на жилье стабильно карабкались вверх, значительно опережая инфляцию.

В этом году на столичном рынке жилье дорожает на 5 – 8% в месяц. В годовом исчислении будет порядка 60 – 90%. Годовая инфляция прогнозируется в пределах 15 – 20%. Фирмачи берут кредит в банке под 14% в гривнах или под 12% в иноземной валюте, покупают жилье и через три месяца продают с чистым наваром как минимум 10%. И так за год 3 – 4 раза. При этом постоянно напоминают покупателям в личных беседах и проплаченных статьях в СМИ известный постулат: «Налетай, торопись, покупай… недвижимость», т.к. она завтра будет еще дороже. В итоге, дефицит нового жилья и усилия жилищных спекулянтов загнали цены «под потолок».

Поживем-увидим?

Но рост стоимости опережающими темпами не может продолжаться бесконечно. Всему есть предел. На вопрос: «Реален ли на вторичном рынке недвижимости Киева «обвал» цен, подобный тому, как это может случиться с курсом акций на фондовом рынке?» руководитель известной столичной риэлтерской конторы бойко отвечает: «Обвалить цены на жилье может техногенная катастрофа, экономический коллапс (не дай Бог). А насыщение рынка может приостановить только рост цен» .

Уважаемый лукавит. Может, может обвалиться и без коллапса, и без дефицита предложения, да так, что мало не покажется! Все в глобализированном мире взаимосвязано. Вложение денег в недвижимость сегодня не только у нас оказалось актуальным средством уберечь и преумножить нажитое. Индексы цен на недвижимость поползли вверх и в государствах «первого эшелона». Это притом, что в США, например, строят жилья в 80 раз больше, чем в Украине. В Америке четверть покупателей квартир и домов осуществляют сделки с прицелом на последующую перепродажу, считая это выгодным бизнесом. А каждый седьмой покупает второе жилье на всякий «пожарный случай», стремясь таким образом застраховать себя от превратностей судьбы.

Сейчас, как отмечают западные эксперты, в большинстве развитых стран цены находятся на пике своих возможностей, и налицо все признаки перенапряженности рынка недвижимости. А в некоторых странах стоимость на жилье уже стала спускаться с покоренных вершин. В таких случаях, при первых подозрительных признаках, наиболее слабонервные владельцы недвижимости стремятся избавиться от нее, тем самым провоцируя чувствительное снижение цен.

Такие обвалы, сопровождающиеся резким (более 30%) снижением стоимости жилья, за последние 30 лет испытали все ведущие западные (включая Японию) страны. Только США пока удается балансировать на грани срыва. Но еще не вечер. Сейчас, после принятия Китая в ВТО, экономика Штатов испытывает сильнейший прессинг со стороны китайского импорта, отчего трудности в традиционных секторах экономики нарастают снежным комом. А значит, следует ожидать «охлаждения цен» повсеместно.

В Украине этот процесс дополнится неизбежным тяжелым кризисом в экономике в связи с закупками в 2006 году у России энергоносителей по мировым ценам. Упадок обещает быть более серьезным, чем тот, который испытала страна в беспросветные 90-е.

Так может, есть смысл не спешить с покупкой жилья, а приберечь в кубышках денежки до «лучших» времен?..