Новый Гражданский кодекс Украины (ГКУ), вступивший в силу с начала 2004 года, установил обязательность государственной регистрации всех видов договоров, связанных с недвижимым имуществом. Согласно Кодексу, право собственности на недвижимость переходит к новому собственнику не с момента заключения сделки, как было ранее, а с момента ее регистрации. Однако орган, осуществляющий такую регистрацию, до сих пор не создан – пока эту функцию выполняют местные бюро технической инвентаризации (БТИ). Не определены также ни порядок регистрации сделок, ни правила ведения реестров. Все это должно быть оговорено соответствующим законом, который также до сих пор не принят.

При таких обстоятельствах обыватель, желающий приобрести, например, дом, рискует стать жертвой банального мошенничества. Подписав соответствующий договор и даже уплатив деньги, он, дабы утвердить юридически свое право на собственность, вынужден обращаться в БТИ для получения заветного штампа на соответствующем документе. Это занимает, в среднем, месяц. За это время злоумышленный продавец может спокойно (и главное – законно) продать то же имущество третьему, четвертому и т.д. лицу. То есть можно приобрести недвижимость – и при этом ни сном ни духом не ведая, что она уже… продана. И не только вам! К сожалению, такие факты уже имеют место.

Оформлением договоров на земельные участки занимается иное ведомство – Государственный комитет Украины по земельным ресурсам. Процедура эта весьма хлопотная и длительная, занимает также не менее месяца. К тому же серьёзные неудобства вызывает ситуация, когда, например, приобретается здание вместе с землёй, на котором оно расположено. Потому что регистрацию такой сделки осуществляют два разных ведомства.

Не дожидаясь принятия закона, который упростил и упорядочил бы этот процесс, Кабинет министров Украины 26 мая 2004 года принял постановление №671, которым утвердил временный порядок государственной регистрации сделок. Согласно постановлению, соответствующие полномочия получили государственные и частные нотариусы. Все, что от них требуется, - внести необходимые записи в Государственный реестр сделок сразу же после нотариального удостоверения договора о них.

Сам же Государственный реестр представляет собой вовсе не толстый гроссбух в кожаном переплете. Речь идет о единой компьютерной базе данных, которая хранит и выдает всю информацию о сделках, а также защищает ее от несанкционированного доступа. Держателем Реестра определено Министерство юстиции Украины, а его администратором - государственное предприятие «Информационный центр», отвечающее за техническое функционирование Реестра.

За внесение записи в Государственный реестр сделок, изменений в нее, а также за получение необходимой информации из Реестра установлена плата в размере 17 грн. Запись же о прекращении действия сделки вносится в Реестр бесплатно.

Так что теперь оформить сделку с недвижимостью можно будет «на месте» и в полном объеме. Практически вся процедура возложена на нотариуса, что дает возможность избежать бюрократической волокиты и многодневного стояния в очередях. Но главное – практически исключается возможность злоупотреблений. Ведь регистраторы получают возможность знать всю подноготную имущества, в отношении которого осуществляется сделка.

Порядок, предусмотренный постановлением №671, будет действовать до принятия соответствующего закона, как того требует Гражданский кодекс. В настоящее время в парламенте находятся на рассмотрении два законопроекта: депутатский «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» №2580-1, а также его кабминовский аналог - «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» №2580. Оба они определяют правовые, экономические, организационные основы создания единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и земельные участки.

Существенное различие между эти двумя документами заключается в неодинаковом определении органов, имеющих право регистрировать права на недвижимость. Правительственный законопроект предлагает закрепить его за органами Минюста в лице департамента государственной регистрации прав. Депутатский - за местными органами исполнительной власти по земельным вопросам, которые, по замыслу его авторов, будут осуществлять регистрацию на основе данных государственного земельного кадастра.

Пока что оба документа еще довольно сырые и нуждаются в доработке. Самое главное – ни один из них не определяет правовой статус регистраторов, не детализирует порядок отмены государственной регистрации сделок. Кроме того, необоснованно сужен круг лиц, которые могут пользоваться данными Госреестра, что нарушает принцип публичности регистрации сделок.

В ближайшее время ожидать принятия какого-либо из указанных проектов не приходится. Скорее всего, на их основе будет подготовлен некий единый документ. Поэтому, видимо, участникам сделок и их регистраторам еще долго придется руководствоваться кабминовским постановлением №671, который должен заработать только через три месяца. Что ж, это гораздо лучше, чем «ничего», ведь с механизмом госрегистрации сделок неразрывно связан процесс развития рынка недвижимости и ипотеки. А развивать у нас есть что…