…поскольку при покупке жилья в новом доме придется платить 20-процентный НДС.

Новый закон отменил льготное налогообложение операций по продаже недвижимости на первичном рынке. Ни один налог не переживал столько изменений, сколько претерпел НДС.
Например, только одна его часть – налогообложение новостроек – была за последние восемь месяцев откорректирована парламентом трижды (!). А ведь платить-то покупателям – нам с вами. Поэтому нелишне разобраться в том, когда и сколько нужно будет внести в бюджет людям, приобретающим квартиры в новостройках.

НДС не платят при приобретении жилья в новостройках, если до 1 января 2004 года оно было передано в собственность покупателя

Поправка № 1: Закон «О Государственном бюджете Украины на 2004 год» (принятый 27 ноября 2003 года) приостановил на нынешний год действие положения Закона «О налоге на добавленную стоимость», в соответствии с которым от взимания НДС были освобождены операции по продаже или передаче новопостроенного жилья в собственность физическим лицам для его использования в качестве места проживания. Проще говоря, в 2004 году была приостановлена льгота по НДС для вышеупомянутых операций.

Поправка № 2: 17 июня 2004 года парламент внес коррективы в закон о госбюджете и восстановил льготу по НДС для операций по продаже недвижимости на первичном рынке. Правда, при определенных условиях.

НДС не платят при покупке квартиры (которая будет использоваться для жилья) в новом доме, если:

До 1 января 2004 года недвижимость была передана в собственность покупателя.

До 1 января 2004 года были начаты работы по строительству этого жилья под обязательство покупателя. При этом покупатель или инвестор уплатил авансом не менее 30% стоимости недвижимости (по ценам, которые действовали на дату такой оплаты).
Кроме того, поскольку указанные изменения в госбюджет вступили в силу с 1 июля 2004 года, то и эта льгота возобновляется именно с 1 июля 2004 года.

Для лучшего понимания поясним положение Закона на примерах.

Пример №1. Молодая семья до 1 января 2004 года подписала договор на паевое участие в строительстве и покупке в новом доме квартиры, договорная стоимость которой составляет 200 тысяч гривен. Семья до 1 января 2004 года перечислила аванс – 60 тысяч гривен (как раз 30 процентов стоимости жилья по ценам, действовавшим в день оплаты). Остаток – 140 тысяч гривен (200 тысяч гривен – 60 тысяч гривен) семья заплатила в текущем году – в апреле-мае. Это жилье было передано в собственность семье в июле 2004-го – после восстановления льготного режима.
С учетом положений нового закона ни остаток (140 тысяч гривен), ни аванс (60 тысяч гривен) не облагаются НДС.

Пример №2. Молодая семья до 1 января 2004 года подписала договор на строительство и покупку квартиры, договорная стоимость которой составляет 200 тысяч гривен. До 1 января 2004 года она перечислила строительной организации в счет частичной оплаты стоимости жилья авансовый взнос в сумме 60 тысяч гривен (30 процентов стоимости жилья в день оплаты). Остаток стоимости указанного жилья – 140 тысяч гривен – семья опять-таки заплатила в текущем году: в апреле-мае. Однако это жилье было передано в собственность семье уже в июне нынешнего года – то есть до вступления в силу вышеуказанных изменений. В таком случае уплаченный в 2004 году остаток стоимости – 140 тысяч гривен – будет облагаться 20-процентным НДС, и придется дополнительно заплатить еще 28 тысяч гривен.


Пример №3. Молодая семья до 1 января 2004 года подписала договор на паевое участие в строительстве и покупке в новом доме квартиры стоимостью (по договору) 200 тысяч гривен, но до 1 января 2004 года она перечислила строительной организации только 20 тысяч гривен (это меньше обязательных 30%). Остаток – 180 тысяч гривен – семья заплатила в текущем году. Квартира была передана ей в собственность в июле 2004-го – после восстановления льготного режима. Однако поскольку в 2003 году было уплачено менее 30 процентов стоимости жилья, то остаток в размере 180 тысяч гривен будет облагаться НДС. И дополнительно придется внести 36 тысяч гривен.

Пример №1. Молодая семья уже в январе 2004 года подписала договор на паевое участие в строительстве и покупке в новом доме квартиры, договорная стоимость которой 200 тысяч гривен. Она даже внесла авансовый платеж – 60 тысяч гривен. Однако все это произошло уже после 1 января 2004 года, поэтому льготный режим на такую операцию не распространяется. Придется платить 20-процентный НДС и с авансовых 60 тысяч гривен.

Поправка № 3: 15 июня парламент поправил саму редакцию Закона «О налоге на добавленную стоимость» и вообще отменил льготы по НДС при покупке жилья в новостройках. Причем – навсегда. Этот закон вступил в день опубликования, 9 июля 2004 года. Так что теперь людям предстоит платить 20-процентный налог на добавленную стоимость:

1. При первой передаче готового новопостроенного жилья в собственность покупателя (в том числе при первой продаже дачных и садовых домиков, индивидуальных гаражей и мест на гаражной стоянке).

2. При первой продаже реконструированного или капитально отремонтированного жилья человеку, который не являлся собственником этой недвижимости на момент выведения ее из эксплуатации.

А вот операции на вторичном рынке по-прежнему НДС не облагаются. Кроме того, закон оставил одно послабление и для любителей новостроя: льготы отменили только для тех сделок, которые были совершены в 2004 году и позже. Так что описанные выше льготы (при покупке жилья до 1 января 2004 года) действуют.

Так что молодым семьям стоит задуматься, в каком жилье им лучше свить гнездышко – в новостройке или в старой «хрущевке»...