...недвижимости. Располагая определенной суммой денег, можно выгодно вложить их в киевскую недвижимость. Наиболее доходным бизнесом в этой области по праву считается предоставление в аренду элитного жилья.

Принято считать, что выгода покупки и сдачи квартиру налицо, если получаете доход в размере 18 – 25% годовых (средние банковские ставки по валютным вкладам 6 – 8%). Другими словами, капитал, вложенный вами в недвижимость и ремонт, окупится приблизительно через 5 лет. Еще совсем недавно рентабельность в данном бизнесе доходила до 30 – 35%: дефицит жилья, соответствующего мировым стандартам, позволял владельцам «элиты» несколько лет назад устанавливать необоснованно высокие цены на аренду. Последующее насыщение рынка привело к снижению доходности данного бизнеса. На сегодняшний день цены опустились до реального уровня, поэтому в ближайшее время тенденция снижения стоимости аренды элитного жилья специалистами уже не прогнозируется.

На самом деле окупаемость маленьких недорогих квартир в панельных домах, например в районе Красноармейской, составляет также в среднем 5 лет. И сдать такую квартиру намного проще, так как клиентов с бюджетом $500 в агентствах недвижимости гораздо больше, чем тех, кто ищет квартиру стоимостью $2 000 – 3 000. Поэтому, купив и сдав 5 квартир в районах, прилегающих к центру, вы можете получать в итоге ту же прибыль, что и сдавая в аренду одну элитную квартиру в центре. Но не забывайте, что в этом случае у вас в 5 раз чаще будут возникать всевозможные проблемы и непредвиденные ситуации, преодоление которых в конце концов может поглотить все ваше свободное время.

Итак, если вы все же имеете капитал, достаточный для покупки как минимум 80 кв. м в центре, то вложить его в одну квартиру все же целесообразнее, чем распылять на несколько более дешевых.

Кстати, финансовые вложения можно и нужно оценить заранее. Сделать это несложно: средняя цена аренды на сегодняшний день – $2 000 в месяц. Заложив в расчеты среднюю доходность 20%, мы получаем, что окупиться затраты должны в течение 5 лет. Итак, вычисляем доход, который получит владелец за 5 лет (60 месяцев).

$2 000 х 60 месяцев = $120 000. Часть этой суммы составят затраты на ремонт и мебель – $40 000. Оставшиеся $80 000 – капитал, который можно вложить в покупку квартиры. За пределы этой суммы выходить нельзя, мало того, нужно постараться оставить себе небольшой запас на текущие и непредвиденные расходы, которые будут возникать в течение 5 лет.

Статистика агентств недвижимости показывает, что 90% съемщиков элитного жилья – это иностранцы, которые работают в Украине в посольствах или представительствах. Половина из них приезжает сюда вместе с семьями. Остальные 10% – украинские предприниматели, которые могли бы позволить купить себе квартиру, но не хотят изымать деньги из оборота. Для них арендовать квартиру выгоднее, чем покупать ее. В зависимости от бюджета, отведенного на жилье, арендаторов можно условно разделить на ориентирующихся в поиске квартиры на различные цены: $500, $1 000, $2 000, $3 000.

Специалисты в области недвижимости утверждают, что есть 3 фактора, определяющие выбор жилья: расположение, расположение и расположение.

Так, в нашей столице элитной считается только недвижимость, находящаяся в центре. Киев – по мировым стандартам город небольшой, поэтому условно имеется в виду центр в радиусе 10 км от ЦУМа. Самый дорогой центр – в радиусе 3 – 4 км. Не поддавайтесь на рекламные штучки опытных брокеров, которые будут убеждать вас купить квартиру в «элитных» новостройках с изящными названиями типа Оболонских Липок или Новых Осокорков. Даже если в предлагаемом вам доме купил квартиру кто-либо из известных личностей, это еще не делает район элитным. В агентствах, занимающихся арендой недвижимости, были прецеденты, когда большие квартиры с ремонтом «на грани фантастики», находящиеся не в центре, сдать было невозможно практически ни за какую цену. Иностранцы (если, конечно, вы не собираетесь иметь дело с нелегальными мигрантами) редко жаждут жить на окраине.

Если покупать квартиру не под жилье, а под бизнес, то специалисты советуют не выходить за следующие рамки: 80 кв. м (минимум) – 150 кв. м (максимум).

Оптимальной считается площадь 100 – 120 кв. м, такие квартиры относительно экономичны, так как затраты на их ремонт незначительно превышают стоимость ремонта в квартирах площадью 60 – 70 кв. м. Самыми дорогими составляющими ремонта являются санузел и кухня, а размеры их практически одинаковы в квартирах площадью до 100 кв. м.
Выбирать квартиру для бизнеса целесообразнее всего трехкомнатную. Несмотря на то что по вложенным средствам трехкомнатные квартиры мало отличаются от двухкомнатных, сдаются они гораздо легче и за более высокую плату.

Не следует уделять слишком большое внимание наличию вблизи жилья гаражей, спорткомплексов и детских площадок. Обычно иностранцы приезжают в Украину без машин и в основном без детей. А вот что на самом деле важно, так это оценить квартиру перед покупкой с точки зрения безопасности. Не стоит покупать квартиру с входом со двора, особенно если идти к нему нужно через какую-то подворотню или, например, туннель. Вход в парадное должен быть с улицы. Желательно, чтобы рядом находилось какое-либо солидное учреждение с местом для парковки и охранником.

Перед покупкой нужно обязательно посоветоваться с агентствами, которые непосредственно занимаются сдачей жилья в аренду. Опытный брокер может предварительно оценить, за какую сумму реально можно сдать ту или иную квартиру, если сделать в ней соответствующий ремонт. Желательно, чтобы такую оценку сделали брокеры нескольких разных агентств. По среднему значению можно вычислить годовой доход, который вы могли бы получить, сдавая данную квартиру. Если вы хотите, чтобы квартира окупилась за пять лет, годовой доход нужно умножить на пять.

Из получившейся суммы вычитаем запрашиваемую стоимость квартиры и получаем бюджет на ремонт, мебель и остальные мелочи. Величину бюджета нужно сравнить с теми затратами, которые необходимо сделать, чтобы привести квартиру в соответствие с требованиями к ремонту, высказанными вам брокерами. Кстати, квартиру лучше не покупать, если затраты на реконструкцию будут превышать отведенный для этого бюджет.