…банки, однако их участие в ипотечном финансировании эксперты считают недостаточным. В настоящий момент объем обеспеченных ипотекой кредитов составляет 4,5 млрд. грн., а это всего 2% от общего кредитного портфеля банков. Невелико и их количество, занимающихся развитием ипотечных программ: сегодня в Украине из 218 финансовых учреждений такие программы имеют только 55 банков. При этом доля 12-ти из них в общем объеме ипотечных кредитов составляет 70%.

Государева забота

Правительство пытается оставаться активным игроком на этом рынке и планирует понизить существующие ставки по ипотечным кредитам за счет бюджетных дотаций на финансирование различных программ для льготных категорий населения. В Киеве запущен эксперимент по смешанному кредитованию молодежного жилищного строительства как за счет средств госбюджета, так и за счет коммерческих банков. Его условия предусматривают частичное покрытие ставки по кредитам банков для компенсации разницы между установленной Госстроем Украины стоимостью строительства жилья и его рыночной ценой. При этом Государственный фонд молодежного жилищного строительства выделяет кредит на покупку жилья исходя из стоимости 1738 грн. за 1 кв. м, а на оставшуюся сумму молодая семья берет кредит в коммерческом банке, получая из госбюджета компенсацию в размере учетной ставки НБУ (7,5% годовых).

Мнения экспертов о возможностях дотационной схемы финансирования ипотечного кредитования довольно неоднозначны. Оптимальным для рынка является субсидирование, расширяющее доступ к кредитам без понижения их качества, отвечающего требованиям к ипотечному покрытию.

Как показывает мировая практика, при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, формирующую рынок жилья и обеспечивающую его развитие. Однако от подобных достижений Украина пока далека. Государственные субсидии – лишь временные вливания, не способные решить проблему в целом. Существующая схема жилищного кредитования является недостаточно эффективной из-за трудностей, возникающих с привлечением «длинных» денежных средств. Поскольку украинские банки формируют ресурсы преимущественно за счет депозитов, стоимость которых составляет 9 – 10% годовых, они не в состоянии предоставлять долгосрочные кредиты по меньшей процентной ставке. Кроме того, краткосрочный характер депозитов создает для банков, выдающих кредиты сроком от 10 лет, дополнительный риск снижения ликвидности. Все это препятствует развитию ипотечного кредитования.

О намерении создать в Украине государственную небанковскую специализированную ипотечную компанию первый вице-премьер, министр финансов Николай Азаров сообщил еще в апреле этого года. Первые шаги в данном направлении уже сделаны – правительство утвердило Концепцию создания национальной системы ипотечного кредитования. Однако, по мнению экспертов, создание ипотечной компании станет возможным только после внесения соответствующих изменений в законодательную базу. Речь идет, прежде всего, о Законе Украины «Об ипотечных ценных бумагах», после принятия которого рынок ипотечного кредитования получит механизм обеспечения обязательств перед инвесторами в виде ипотечного покрытия – по сути, залога, на который инвесторы имеют неоспоримые права в случае банкротства эмитента.

Покупайте свежие займы

На сегодняшний день наибольшее количество кредитов на покупку недвижимости выдается в Киеве. Самый динамичный рынок купли-продажи недвижимости – в Донецкой области. Такие данные по состоянию на сентябрь дают государственные Реестры ипотек и правомочий, которые были внедрены в 2004 году Министерством юстиции Украины. В них фиксируются права собственности и другие вещевые права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Права собственности вступают в силу только после занесения в Реестр.

По словам министра юстиции Украины Александра Лавриновича, на протяжении первых 5-ти месяцев работы в Реестр ипотек было занесено около 29,5 тысячи договоров о выдаче ипотечных кредитов. Согласно данным Реестра, безоговорочными лидерами на рынке кредитования купли-продажи недвижимости определились: город Киев – свыше 15,5% и Донецкая область – около 12% от всех ипотечных кредитов.

Среднюю динамику кредитования купли-продажи недвижимости демонстрируют Днепропетровская, Запорожская, Николаевская, Одесская, Полтавская, Харьковская области и АР Крым. Здесь от общего количества зарегистрировано в среднем около 5% договоров на выдачу ипотечных кредитов. Наименьшую динамику за это время этот рынок продемонстрировал в Кировоградской области. За 5 месяцев в регионе было выдано всего 0,5% от общего количества ипотечных кредитов.

Зачем вам деньги?

Так ради какой же недвижимости обычно влезают в «долги» украинцы? Во-первых – это покупка нового жилья (43,5% от всех полученных в текущем году кредитов). Так, на первичном рынке жилья Киева спрос все еще значительно превышает предложение. Наибольшей популярностью у населения пользуются малогабаритные дешевые квартиры: однокомнатные площадью 40 – 50 квадратных метров, двухкомнатные – 55 – 70 кв. м, трехкомнатные – до 100 кв. м. В то же время «своего покупателя» находят и большие дорогие апартаменты в центральных районах столицы.

Причем к концу года цены на первичное жилье в Киеве снижаться не будут, а даже повысятся, если подорожают основные строительные материалы. Самое дешевое жилье, которое реализуется в столице, это квартиры в панельных домах (без отделки) на Троещине. Их стоимость – 2 545 гривен за 1 кв. м. Самое дорогое – 6 011 гривен за 1 кв. м – в кирпичном доме на Печерске (без отделки).

Следующий пункт – покупка и обустройство офисов (22,7%). В большинстве случаев капитал является заемным у кредитных организаций, чаще иностранных, с низкими кредитными ставками. В 2004 г. спрос на офисные площади высших классов рос опережающими темпами, и ввод в эксплуатацию ряда бизнес-центров мало изменил ситуацию с офисными площадями в целом – помещения класса «А» были практически заполнены, общий коэффициент незаполненности класса «В» составил всего 10%.
Сложившаяся на рынке ситуация позволила укрепить позиции компаниям, вкладывавшим средства в строительство бизнес-центров (БЦ). По словам экспертов, постройка 1 кв. м бизнес-центра для офисных помещений высокого класса, расположенных на большом участке земли, стоит $600 – 800. Окупаемость БЦ составляет 4 – 5 лет, а прибыльность находится на уровне 18 – 24% в год.
Вместе с тем эксперты отмечают существующий парадокс: чем хуже качество бизнес-центра, тем быстрее окупается весь проект.
Общий объем рынка офисных помещений в Киеве в 2004 г. оценивается экспертами в 815 тыс. кв. м. Только в бизнес-центрах и официальных «офисных блоках» функционирующий объем составляет 250 тыс. кв. м, из которых порядка 60% относится к классу «В», 15% принадлежит классу «А», 13% – переходной «В+», а 12% остается за классом «С».
Структура рынка офисных помещений: БЦ (первичный рынок) – 16%, офисные помещения в новых жилых домах – 2%, БЦ (вторичный рынок) – 22%, «конторы» в госведомственных зданиях – 49% и в переоборудованных квартирах – 11%.

Ну и в-третьих – займы на улучшение уже существующих жилищных условий. Пока такие процессы еще малозаметны на фоне остальных (8,4%), но скоро их доля на ипотечном рынке станет куда более значительной. А особенно – со стартом в 2005 государственной программы реконструкции «хрущевок» в Киеве.