Мол, это удешевит его едва ли не наполовину.

Специалисты оценивают подобный шаг в основном негативно, усматривая в нем всего лишь пиар. Кое-кто говорит, что Кабмин пошел на поводу у крупных застройщиков, недавно апеллировавших к власти и грозящих массовыми недостроями.

Только вот лекарство им предложили, мягко говоря, не соответствующее диагнозу. Примерно как в популярном российском бестселлере - «Микстура от косоглазия».

Проблемы у застройщиков возникли из-за отсутствия финансирования. Снижение отчислений достроить дома ну никак не поможет. Цена же на рынке недвижимости для конечного потребителя формируется по соотношению «спрос-предложение», иными словами, пока будут покупать дороже, дешевле никто продавать не станет. Кабмин только увеличит доходы застройщиков. А вот социальные программы поставит под сомнение.

Впрочем, и внедрение в жизнь новшеств сомнительно, поскольку это прерогатива местных властей. В столичной мэрии уже заявили, что, руководствуясь Законом о столице, они вправе сами устанавливать отчисления в местный бюджет, а зампреда Михаил Голица даже отказался комментировать заявление премьерши, поскольку, по его словам, официальных документов на сей счет на правительственном сайте он не нашел.

Единственный положительный момент от кабминовских инициатив мог бы состоять в том, что новоселы получат раньше правоустанавливающие документы на квартиры, которые задерживались, пока застройщик не рассчитался с городом за соцжилье. В Киеве это массовое явление.

Но вернемся к реалиям строительного рынка. А они таковы, что за годы независимости государство так и не создало надежного инструмента для инвестирования средств в строительство жилья. Проблемы заложены на законодательном уровне, а кризис ликвидности только подтолкнет к массовому «кидалову» на строительном рынке.

После скандала с «Элита-Центром» инвестдоговора практически исчезли, вместо них средства инвесторов в строительство жилой недвижимости привлекаются исключительно через посредников, т.е. Фонды финансирования строительства, Фонды операций с недвижимостью и т.д.

Тем не менее, специалисты утверждают, что пока будут финансовые посредники на этом рынке, будут и финансовые пирамиды. Наталья Доценко-Белоус, старший партнер компании «Василий Кисиль и партнеры», рассказывает, что согласно мировой практике финансовые пирамиды появляются каждые 14 лет. Если финансовые пирамиды в 1994-95 гг. стали результатом деятельности доверительных обществ, распространения ценных бумаг, а также инфляционных процессов, то сейчас нам следует ожидать подобных явлений в результате деятельности финансовых посредников. По срокам это примерно в конце нынешнего - начале будущего года.

Заключая договор с посредником, инвестор не может требовать напрямую с застройщика выполнения своих обязательств, а вот застройщик, по словам Н. Доценко-Белоус, может выйти из договорных отношений с посредником. Кроме того, юристы приводят множество примеров пробелов в нашем законодательстве, когда даже добросовестный застройщик не может завершить строительство.

Вот некоторые риски, которым подвергаются инвесторы-физлица при покупке объектов незавершенного строительства:

невозможность завершить строительство;

утрата прав на объект инвестирования;

невозможность вернуть вложенные средства полностью или частично;

невозможность оформить права собственности на объект инвестирования;

невозможность продать профинансированную недвижимость;

отсутствие гарантий качества.

К примеру, утрата прав наступает, если объект находится под двумя обязательствами. Если застройщик взял банковский кредит под залог объекта недвижимости, то права банка на эту недвижимость будут признаны приоритетными. Наталья Доценко-Белоус приводит пример одной финансовой компании, создавшей ФФС. Когда инвесторы потребовали вернуть деньги, видя, что строительство не ведется, им предложили доплатить еще 25%. Люди, потеряв большее, хватались за соломинку и несли деньги еще. Только через год Госкомиссия по регулированию финансовых услуг аннулировала лицензию этой компании.

«В случае выхода инвестора из проекта возврат средств осуществляется по себестоимости. Это законодательное требование, - говорит Н. Доценко-Белоус. - Любая эмиссия может быть признана недобросовестной — возврат также по себестоимости».

Но даже при добросовестном застройщике инвесторы-физлица рискуют, поскольку отсутствует обеспечение вложенных средств, а попытки застройщиков оптимизировать налоговые последствия приводят к непрозрачности расчетов. Финансовые посредники освобождены от ответственности перед покупателем, а застройщик может выйти из договорных отношений с посредником. Пока на рынке будут финансовые посредники, будут финансовые пирамиды, говорят юристы.

И, наконец, весьма распространенная практика, когда застройщик теряет права на земельный участок и на объект строительства. Здесь следует заметить, что чем больше в процентном соотношении здания построено, тем ниже риск.

Ну а для недобросовестного застройщика у нас раздолье. Он может позволить себе нецелевое использование денежных средств, обеспечить перераспределение капитала при одновременной реализации нескольких проектов. Он имеет возможность неконтролированных перепродаж уже проданной недвижимости.

Что могло бы уменьшить риски покупателей недостроенного жилья? Это обеспечение от застройщика, ипотека на строящуюся квартиру, поручительство третьего лица, страхование финансовых рисков. Но для этого должны поработать наши законодатели, а пока же застройщики имеют множество относительно честных способов отобрать у граждан деньги.